כיצד להתמודד עם קבלן החומק בשיטתיות מתיקון ליקויי בניה, פורסם במאקו 3.6.17
מה עושים כשהקבלן מסרב לתקן את הנזילה?
הדירה החדשה והנהדרת שקניתם היא לא תמיד מה שחלמתם עליו. סדקים, רטיבות חוסר התאמה לתכניות ועוד ליקויי בנייה הם רק חלק מהדברים שמגלים דיירים מתוסכלים. בשלב הזה מתחילים ניסיונות ההתחמקות של החברות והקבלנים. מה חייבים לעשות כדאי להתמודד איתם ומה אסור בשום פנים ואופן
4,522
03 יונ, 2016
עו"ד אייל לוטטי
תארו לעצמכם את התרחיש הבא: אתם משקיעים את מיטב כספכם בדירה חדשה שקניתם ישירות מהקבלן, ממתינים בקוצר רוח שהיא תיבנה ואז, סוף כל סוף, נכנסים לגור בה. לא עובר זמן רב והנה מתחילות הבעיות –סדקים בקירות, טפטופי מים ורטיבות, גשם חודר מהתקרה ומגיע אפילו לנקודות חשמל, עובש וטחב בחדר הילדים, אי התאמות בין מה שהוצג לבנוי בפועל ועוד ועוד ליקויי בנייה קשים. למרבה הצער, זוהי רק ההתחלה. ברוב המקרים, בשלב זה, מתחילה סאגה בלתי נגמרת של ניסיונות עקרים לגרום לקבלן לתקן את הליקויים.
ישנם קבלנים וחברות בנייה הנוקטים בשיטה שהולכת וצוברת תאוצה בשנים האחרונות שמטרתה לפטור עצמן מתיקון הליקויים ולחסוך את כספי התיקונים. אותם קבלנים מעדיפים, בייחוד בבניינים בעלי ליקויים רבים, שלא להיכנס להוצאות רבות ולבצע תיקונים קוסמטיים בלבד אשר ירגיעו את הדיירים לזמן מה. המטרה שלהם היא להתיש את הדיירים בתקווה שאלה יתייאשו ויתקנו את הליקויים בעצמם. תקווה נוספת היא שהתיקונים יספיקו בדיוק לתקופת האחריות. כשיגלו הדיירים שהתיקון לא טוב, הקבלן לא מחויב אליהם יותר ויכול ליהנות מהכסף שחסך.
לאחר שהדיירים פנו לקבלן אינספור פעמים אך הוא לא הגיע לבצע את התיקונים הנדרשים או לחילופין התיקונים בוצעו אך רק באופן קוסמטי וחובבני ואף חזרו על עצמם, לא מעט דיירים מתייאשים ומעדיפים בשלב זה לפנות למומחה מטעמם. הדיירים משלמים למומחה ומקווים שישים סוף לליקויים , אולם רובם לא מודעים להשלכות של צעד זה ולכך שהוא עלול לפגוע בהם באופן משמעותי.
לגרום לקבלן לעשות תיקון אמיתי, שיחזיק מעמד במשך שנים
בהתאם לחוק המכר (דירות), מחויב הקבלן לתקופת אחריות בה עליו לפעול ולתקן על חשבונו ליקויים אשר יתגלו בדירה, לרבות ליקויי רטיבות. אלא שברגע שגורם חיצוני מבצע תיקונים בדירה, אחריות הקבלן פוקעת. המשמעות היא שאם יידרשו תיקונים נוספים מעבר למה שתיקן המומחה החיצוני מטעם הדיירים, הקבלן לא יהיה מחויב לתקנם. יתרה מכך, גם אם יתגלו ליקויים נוספים בדירה, הקבלן יוכל לסרב לתקנם במקרים מסוימים ולטעון כי הליקויים נבעו מעבודות אחרות אשר המומחה מטעם הדיירים ביצע בדירה .
הכללים שאסור לשכוח
אם כך, מה צריכים לעשות בעלי דירות אשר נתקלים בקבלן המתחמק בשיטתיות מתיקון ליקויי בנייה? כאשר מגלים בדירה ליקוי כלשהו, כולל ליקויי רטיבות, יש להקפיד על מספר כללים חשובים:
לא להזניח - גם אם מדובר בליקוי שנראה מינורי חשוב לדווח עליו לחברת הבנייה מיד בסמוך לגילויו ולדרוש בדיקה מסודרת עם דו"ח מסכם. פעולה זו חשובה מאחר ותקופות האחריות של הקבלן קצובות בזמן וכל תיעוד דיווח על ליקוי בזמן האחריות מחייב את הקבלן לבצע תיקון.
נקודה נוספת וחשובה עליה יש לתת את הדעת, ישנם ליקויים אשר פוגעים באופן משמעותי בערכה הריאלי של הדירה , כך למשל מקרי רטיבות קשים, חוזרים ונשנים, העלולות לגרום לירידת ערכה של הדירה באופן משמעותי ביותר גם לאחר שהליקויים תוקנו בפועל. מכאן כי ישנה חשיבות רבה בנקיטת צעדים אשר יבטיחו כי רוכשי דירה מקבלן לא יינזקו גם בהיבט זה.
במסגרת הפניה לקבלן אודות ליקויי שהתגלה יש לתת הזדמנות לקבלן לבצע תיקון בזמן קצוב – חובה זו מוטלת על הדייר בהתאם לחוק המכר, ואולם חשוב לדרוש מהקבלן קבלת דו"ח מסודר אודות הליקוי שהתגלה, אלו בדיקות נעשו ותוצאותיהן, ומהם העבודות אשר בכוונת הקבלן לבצע.
לתעד – יש לתעד ביסודיות את כל תהליך התיקון, החל בזיהוי הליקוי דרך הפניות לקבלן, דרך העבודות עצמן וכלה בתוצאות. חשוב לנהל את כל הפניות לקבלן בכתב ולא בעל פה ולשמור את התכתובת. יש לצלם את הליקויים עצמם, לצלם נזקים (אם נגרמו) כתוצאה מהתיקונים, לרבות נזק לרכושם של הדיירים ולשמור קבלות על כל הוצאה שנגרמה לכם בגלל התיקונים. בנוסף, כדאי לנהל רשימה מסודרת של שעות וימי עבודה וזמן שהפסדתם בגלל שנעדרתם מהעבודה לצורך פיקוח על התיקונים שנעשו בבית. הדבר חשוב במיוחד לסעד הכספי.
אם שילמתם לשרברב, הקבלן מנוקה מאחריות
סעד עצמי – במידה ומסתבר שהקבלן לא מתקן באופן מיטבי וניכר כי כל מטרתו הינה להתיש את הדייר, יש לפעול באופן מחושב:
בשלב ראשון יש לתעד (כן, שוב) את הליקוי תוך קבלת חוות דעת מומחה אודות הליקוי, להציגה בפני הקבלן ולהודיע לו רשמית על הכוונה לבצע את התיקון באופן עצמאי.
לבצע את התיקון העצמאי תוך תיעוד וקבלת תצהיר מסודר של איש מקצוע אודות התיקון הנדרש – סדר דברים זה יסייע רבות לאחר מכן להוכחת תביעה כספית כנגד הקבלן.
מומלץ ביותר להיעזר באנשי מקצוע מנוסים לביצוע התיקון ובמומחה משפטי לליקויי בנייה שילווה את התהליך ויוודא שיש ברשותכם את כל החומרים הנדרשים. הוא גם ידע להתמודד לאחר מכן עם טענות שיצוצו בוודאי מצד הקבלן, על הפרת חוק המכר.
עו"ד אייל לוטטי
לא לפחד מתביעה - רבים חוששים מהסחבת שיש בבירור התביעות בבתי המשפט ואולם חשוב לציין כי בתי המשפט משתדלים, בייחוד במקרים של ליקויי רטיבות, לפעול בדרך מהירה ככל הניתן לביצוע התיקונים בשל ההבנה כי ליקויים מסוג זה הינם גם מפגע בריאותי. בנוסף, רבים מן הקבלנים כוללים במסגרת הסכמי המכר התנית בוררות אשר משמעותה, כי בכל מקרה של ליקויים או מחלוקת תתברר הסוגיה במסגרת של הליך בוררות. בוררות היא הליך מהיר יותר ואף אפקטיבי במובן זה שהבורר הינו בדרך כלל איש מקצוע, דבר המקצר את משך זמן הבירור המקצועי.
לסיכום, אין ספק כי מדובר במצב קשה ומתיש, אולם הדרך היחידה להילחם בו היא דווקא לא להתייאש. חשוב מאוד שלא לבצע תיקון עצמאי לפני תיעוד יסודי של הליקויים ונקיטת כל הצעדים שימנעו מהקבלן להתנער מאחריותו לתיקון לאחר מכן. במידת הצורך, בהחלט ניתן גם להביא את הסוגיה לפתחו של בית המשפט, אשר לא פעם מסייע לבעלי הדירות למצות את זכויותיהם מול קבלנים, לרבות אודות נזקים ישירים ועקיפים שנגרמו.
הכותב הוא עו"ד מומחה בדיני נדל"ן, שותף במשרד עורכי הדין אלסטר שמעוני את רזיאל